人生１００年時代と言われる中、
十分な資産形成はできていますか？
こちらのページにたどり着いてくださったということは、
”今”は出来ていないけれども、
準備を始めようと情報収集の行動をされている最中かと思います。
私も２年ほど前に
「将来、お金足りるかな・・・」
「何か始めないとまずいかな・・・」
「ただ、何から始めればいいんだろう・・・」
と、漠然とした将来や資産形成に対して不安と疑問を感じていました。
そこであなたと同じように、まずは情報収集をする行動を起こしました。
行動を続けていく中でたまたま不動産投資に出会い、
時間はかかりましたが”一番苦労する”と言われる1棟目を購入することができました。
「資金がたくさんあったんでしょ。」
「土地とかすでに持っていたりしたんでしょ。」
など思われたかもしれませんが、全く違います。
むしろ真逆かもしれません・・・
私は、
・地方在住
・会社員
・不動産投資の知識ゼロの超初心者
・元手資金は乏しい
・住宅ローン、自動車ローンあり
という状況でした。
（不動産投資の知識は多少ついてきましたが、それ以外は今も同じ状況です。）
資金が少なすぎて、いくつかの不動産会社の方からは
「もう少し資金ができたらご連絡ください。」
と、営業もかけられずスルーされたこともあります。
もしあなたが、
・資金が少ない状況でも
・地主ではない普通の会社員でも
・手元資金があまりなくても
大丈夫です！
私も不動産を購入出来たので、あなたにもできます！
こちらのページでは、
・私が失敗したこと
・当時知っておきたかったこと
更に
・超初心者が不動産会社に呆れられながらも1棟目を手に入れるまでの体験談
を紹介しています。
今のあなたと同じ状況からどのように1棟を購入したのか？
この記事（10分足らずで読めます！）の内容を知らないで不動産投資を進めるのと、
このページの内容を知って進めるのでは、3か月は差が出ると本気で思ってます。
これから不動産投資を始めようと情報収集をされているあなたが、
1日でも早く不動産投資を始められることを心から願っています。
目次
1．不動産投資の種類を知る
2．私の失敗と失敗しないための金融機関攻略法
3．実録 不動産投資初心者が1棟を手に入れるまで
4．まとめ
1．不動産投資の特徴を知る
| 区分
マンション |
アパート一棟 | マンション一棟 | |||
| 新築 | 中古 | 新築 | 中古 | ||
| はじめやすさ | ◎ | ◯ | △ | △ | ✕ |
| 自己資金目安 | 10万円～ | 数百万～ | 数百万～ | 数百万～ | 数百万～ |
| キャッシュフロー目安 | マイナス～ | 4％～ | 6％～ | 3％～ | 4％～ |
＜区分マンションの特徴＞
・キャッシュフローがマイナスなものがある。
・マイナス物件は赤字なので、「節税」などのキーワードで営業を受けることもある。
・節税には一定の効果がある。
・キャッシュフローは積み上げにくい。
・金融機関や管理など含めパッケージ化されており、はじめやすさや手離れは非常に良い。
＜アパート一棟の特徴＞
◯新築
・借入は建築会社でパッケージ化されていることが多く、その場合自分で探す手間がない。
・借入はフルローンも可能な場合あり。フルローンの場合は、諸経費のみ自己資金となる。
・属性と自己資金が条件を満たせば購入のハードルは低い。
・想定賃料が適正な価格帯かのチェックは必須。
・設備も新品で保証などもあるので、賃貸経営開始後すぐに大きなコストはかからない。
◯中古
・物件はパッケージ化はされておらず、条件にあう物件を探す必要がある。
・金融機関は自分で手配が必要なケースが多い。
・金融機関は不動産会社が紹介してくれることもある。
・設備の状況も物件ごとに異なるので、購入後に大幅なリフォームが必要なこともある。
・全空（一部屋も入居していない）でなければ、家賃収入がすぐに見込める。
＜マンション一棟の特徴＞
◯新築
・アパートに比べ資産性が高い。
・価格帯が大きくなるので、属性・資産状況など取り組みのハードルは高い。
・価格がアパートに比べ高額になるので、会社員の場合比較的高属性向き
◯中古
・木造に比べ、築年数が経過していても融資がつきやすい
・大規模修繕など、購入後に高額な費用がかかる場合がある
・確認する項目が多く、初心者にはハードルが高い
今回紹介したものは、土地などを所有していないケースを想定したものになります。
また、戸建てや太陽光・トランクルーム投資など不動産投資にも様々ありますが、
今回は3種類5つに絞り紹介しました。
はじめやすさでは「区分マンション」が圧倒的です。
しかし、、、
はじめやすいから！と安易に手を出すのはおすすめできません。
何故か・・・
いろいろな大家の会やセミナーに参加する中で、
融資で行き詰まっている方が何名かいらっしゃいました。
お話を聞くと、
はじめやすさから区分マンションを複数買い進め、その状態で一棟ものに進もうとすると
融資などが行き詰まり次のステップに進めないとのことでした。。。
今後あなたも、
興味のある分野の不動産会社の方と面談をされると思います。
面談では直接疑問点を解消できるので、ネットや書籍にはない学びがたくさんあります。
しかし、
不動産の営業の方と話していると、
・新築が得意な会社さんは新築の優れている点
・区分マンションが得意な会社さんは区分マンションの素晴らしい点
・中古物件が得意な会社さんは、なぜ新築ではなく中古がいいのか
など、
それぞれに魅力がありますので、
作り込まれた営業資料と営業力でどれも欲しくなってしまうと思います。
ただし、
言いなりには決してならないように注意してください！
あなたの進め方にあった不動産を選ばないと、
不動産投資を進める中で私が出会った先輩大家さんのように、
”後悔”してしまうかもしれません。
まずは、
・あなたに合う進め方
・あなたに合う分野
を見つけることにフォーカスして、情報収集を進めていきましょう！
2．私の失敗と失敗しないための金融機関攻略法
あなたは知っていますか・・・？
築浅のアパートでも、
・A銀行はフルローン（物件価格全額融資）が出て
・B銀行は物件価格の半分までしか融資がでない
といことや、
中古のアパートで
・C銀行は即お断りされてしまう物件も
・D銀行はフルローンまで融資が出てしまう
といことを。。。
私は・・・
不動産投資を取り組みだした当初、
金融機関にそこまで特徴に差があることを知りませんでした。。。
そして、今振り返ると結構いいかもと思える物件についても、
融資先が探せずに断念せざる得なかった物件がありました。
不動産投資の最大の魅力は金融機関からの融資を使えることです
物件価格に対し自己資金は少額で取り組むことができます。
しかし、
金融機関の特徴を把握していないと⋯
・融資を断られたり
・融資金額が伸びず進められなかったり
（例：5000万円借りたいが2000万円（希望額の4割）までしか融資が伸びない）
ただ、
金融機関の特徴を把握していると、
・A銀行では融資を断られる物件も、B銀行ではフルローンが出たり
・C銀行では融資額が4割までしか伸びない物件も、D銀行だと8割融資まで伸びたり
金融機関の特徴を押さえておくことは、不動産投資を進めるにはとっても大切！
これから4つの金融機関について紹介します。
使う順番を間違わなければ、
普通のサラリーマンでも”数億円”の融資を受けることもできます。
金融機関の特徴の大枠を把握し、
不動産投資の最大の魅力である融資をうまく活用していきましょう！
■オリックス銀行の特徴
（特徴）
物件により9割以上やフルローンの可能性あり
（物件エリア）
国道16号線の内側が望ましい
※若干外れていても可能性あり
※主要都市であれば16号線から離れていても可能性あり
（年収）
600万円～700万円以上
（金利）
2％台
※属性や物件の場所により変動あり
（返済期間）
・木造：40年－築年数
・軽量鉄骨造：40年－築年数
・鉄骨造（S造）：45年40年－築年数
・鉄筋コンクリート造（RC像）：55年40年－築年数
（借入可能額）
年収の10倍から現在の借り入れをマイナスした額が目安
例：年収700万円、住宅ローン残債3000万円の場合、
借入ができる金額は4000万円前後が目安になる。
（使うタイミング）
不動産投資の1棟目や2棟目。
物件の購入が進むとその分借入額が増え、借入可能額が少なくなるため。
■静岡銀行の特徴
（特徴）
条件が合えば、フルローンで取り組みができる可能性が高い
土地の積算が高いと評価が伸びやすい（売価の7割以上）
築古でも取組み可能
（物件エリア）
一都三県
国道16号線の内側
（年収）
700万円以上
※諸経費を支払い後の金融資産が1000万円以上が望ましい
※居住地や勤務先が一都三県が望ましい
（金利）
3.6％前後
（返済期間）
最大で35年
（借入可能額）
年収の10倍程度
（使うタイミング）
土地の評価が高い対象エリアの物件買うタイミング
■滋賀銀行の特徴
（特徴）
物件の評価により、フルローンの可能性あり。
担保評価での融資可能額に加え、フリーローンの組み合わせができる
（物件エリア）
全国
（年収）
ー
（金利）
2％台～3％台前後
（返済期間）
最大35年
木造の場合
・修繕履歴なし：50年ー築年数
・修繕履歴あり：60年ー築年数
（借入可能額）
4500万円まで
（使うタイミング）
家賃年収が本業の年収を下回っている必要があるので、家賃年収が増える前に活用
■三井トラストL＆Fの特徴
（特徴）
対応エリアが広いので、地方の築古での取組み時に活用できる。
物件価格の8割前後の可能性あり（物件評価により9割程度も可能性あり）
更に、共同担保を入れることで、自己資金を少額にできる可能性あり
（物件エリア）
全国
（年収）
ー
（金利）
借入額
・5000万円未満：4％前後
・5000万円以上：3％前後
※属性や物件の場所により変動あり
（返済期間）
30年以内
（借入可能額）
物件評価により変動
（使うタイミング）
共同担保の活用ができるので、数棟所有後に共同担保に出せるものがあると進めやすい。
今回の4つの金融機関は、
不動産投資をスタートし序盤で活用できる可能性が高いものです。
金融機関ごとに特徴があり、それぞれの属性などで利用できる順番も変わってきます。
例えば、以下のうような属性の場合
・属性：都内勤務 年収700万円の会社員
オリックス銀行
⇩
滋賀銀行
⇩
静岡銀行
⇩
三井トラストL＆F
のように4つフルで使える可能性があります。
ただ、
以下のような属性の場合、
・属性：群馬県在住・勤務 年収400万円の会社員
「静岡銀行」と「オリックス銀行」の利用ハードルが高いです。
とはいえ、
「滋賀銀行」や「三井トラストL＆F」は利用ができるので、
滋賀銀行
⇩
三井トラストL＆F
などの金融機関の進め方で活用ができます。
その他にも、
物件の築年数によっても金融機関で好みが分かれます。
オリックス銀行は木造の場合、40年から築年数を引くことになるので
築古の物件だと融資期間が相当短くなりキャッシュフローが取れないです。
逆に静岡銀行や三井住友トラストL&Fなどは、
土地の評価がよければ築古物件でも融資期間が長く取れたりします。
なお、融資の条件などは日々変動します。
金融機関の特徴のベースを掴みつつ、
細かな条件の変動はYouTubeなどで最新情報はキャッチアップすると、
物件に合わせた融資戦略のイメージができるようになってきます。
（おすすめのYouTubeチャンネル）
⇩全国の視聴者さんから届く最新の融資情報を、毎月情報発信されている。
https://www.youtube.com/channel/UCDWamGjy_BFZVytmG8yY5zw?app=desktop
また、不動産会社の方は、融資の最新情報を常に追いかけていますので、
融資について相談してみるもの、思いがけず新情報を知ることが出来るかもしれません。
私のように見当違いの金融機関に持ち込んで、折角の機会を逃さないよう
金融機関の特徴をおさえながら、融資をうまく活用し不動産投資を進めていきましょう！
3．実録 不動産投資初心者が1棟を手に入れるまでの流れ
お恥ずかしい話、
私は不動産投資に対しての知識が乏しく、
・見当違いな質問をしてしまったり
・担当者さんをイライラさせてしまったり
など、ご迷惑をおかけしながらも、
不動産投資の一歩目をどのように進めたのかを紹介します。
私の場合、
中古アパートについてになりますが、大枠の流れは以下で進んでいきました。
①物件を探す
②不動産会社に問合せ
③買付証明書を出す
④金融機関に融資打診
⑤売買契約
⑥金消契約
⑦決済、引渡し
まずは
①物件を探すです。
こちらは、
・楽待や健美家などのポータルサイトから自分で探したり
・問い合わせをした不動産会社のメルマガやLINEなどで情報を得たり
・不動産の担当者から紹介されたり
など、いろいろな手段で良さそうな物件を探します。
その中で、めぼしい物件が出てきたら、
②不動産会社に問合せをします。
問合せをすると、詳しい資料を送ってくれたり面談などを行ってくれます。
そこで疑問点を確認しながら解消をしていきます。
また、
契約までの間には物件を直接見に行って、実際の状況を見ておくことも大切です。
・周辺の環境は
・駅からのルートは
・周辺の施設は
私の場合、
資料には載せきれない不具合があったので確認をしたところ、所有者の方で直してくださいました。
ただし、
一般的に中古物件の場合は、
現状有姿（修繕やリフォームをせずにそのままの状態で売買すること）がほとんどなので、売主の方が非常に良い方で恵まれました。
逆に、
資料に無い気にかかる点を材料として、値引き交渉（指値）を行うのも良いかもしれません。
物件も見て価格や疑問点がなくなれば、
③買付証明書を出します
なお、
買付証明書は買いたいという意思表示になりますが、法的な拘束力はなく
必ず買わなければいけないという契約書ではありません。
この際、通常は「融資特約」をつけておきます。
融資特約は、融資審査に通らなかったときは売買契約を白紙撤回できるというものです。
（すべて現金で賄う場合は不要です）
次に
④金融機関に融資打診を行います。
一般的に、
仮審査→本審査の順で進みます。
審査には物件詳細や自分自身の収入や借入、資産状況が分かる資料を提出します。
物件資料で不足しているものが合えば、不動産会社に聞けばすぐに用意してくれます。
私の一棟目は、滋賀銀行さんにお世話になりました。
滋賀銀行さんの不動産担保ローンは、
銀行に出向くことも担当者の方と直接お会いすることもなく
専用ページでテキストのやり取りを基本とし、一部担当の方と電話をしながら完結します。
（平日仕事の会社員には、めちゃくちゃありがたいですね！）
https://mcl.sbk.jp/lp/fudosantanpo/
なお、初めてで勝手がわからない状況でも、
とても丁寧に教えていただけますので、終始安心して手続きを進めることができました。
そして、必要な書類等を提出し問題がなければ、本承認通過となります。
次に
⑤売買契約です。
私は地方在住で、仲介の不動産会社が東京ということもあり、
オンラインでの売買契約を行いました。
オンラインでは、
・事前に契約書が送られてくる
・当日は、各種重要説明を受ける
・署名と押印箇所をカメラ越しに映して確認してもらう
・一旦すべての契約書を不動産に送り返す。
という流れで進みました。
初めての売買契約でしかもオンラインでしたが、
不動産会社の方がリードしてくれるので迷いなく進めることができました。
無事に売買契約が終われば、
⑥金消契約（金銭消費貸借契約）を行います。
私は都内の司法書士事務所で行いました。
当日、実印や住民票、印鑑証明書などの必要書類が必要になります。
初めてで不慣れなことを伝えていたこともあり、
司法書士さんから丁寧に用意する書類をメールで指示いただいたので、
当日も迷うことなく30分程度で無事に契約は完了しました。
いよいよ最後に
⑦決済、引渡し です。
今回私は、立会なしで進めることになりました。
事前の金消契約でそちらを踏まえた書類の作成を行っておりましたので、
当日は電話を受ける程度であっけなく終了です。
実際には
①滋賀銀行から私の滋賀銀行の口座へ融資が実行される
②売主へ売買代金が送金される
③仲介不動産へ仲介手数料が送金される
④売主及び仲介不動産で入金を確認する
⑤入金確認が取れたことを、買い主・司法書士へ報告
⑥司法書士で移転登記を行う
ということが行われていました。
映画の地面師では立会決済のシーンがありましたが、次回は是非立会で行ってみたいものです。
それにしても、不動産の取引の独特な慣習ですね。
4．まとめ
「不動産投資って意外と面倒なんだなぁー」
そんな風に感じられたところも、もしかしたらあったかもしれません。
安心してください！
手続きについては、百戦錬磨のプロたちが手取り足取り教えてくれますので、
面倒そうに感じる各種手続きは流れに身を任せていれば問題なく進められます。
流れを知っておくと心構えができるので、
次に何が行われるかだけを把握しておけば大丈夫です。
そんなことよりも重要なのは、
あなたがどんな種類の不動産を選ぶかです！
あなたの5年先、10年先に不動産投資をどのようにしていきたいのかをイメージし、
そこに向かって”今”買うべき不動産を買い進めていけば、理想の状態に近づいていけます。
不動産投資は面白いもので、その人の状況や不動産投資を将来どのようにしたいかによって、買う種類や進め方が人それぞれで変わってきます。
「まだ不動産投資をどう進めたいか決めてない・・・」
という場合は、めちゃくちゃチャンスです！
進め方を見つける一例として、
自分の属性から進められる方法を探ることです。
例えば、新築で攻めたいと思っていた場合、
新築や築浅が得意なオリックス銀行の融資条件を見てみます。
仮に属性が、年収600万円 預金1000万円 借入0だった場合、
6000万円ほどの新築・築浅のアパートの融資が期待できます。
（建築会社のパッケージ商品であれば、もう少し規模の大きいものも期待できます。）
しかし、2億の新築RCは厳しい（融資が通らない）可能性が非常に高いです。
少しだけ面倒かもしれませんが、
事前に取り組める種類の不動産と、取り組みが困難な不動産を見極めておくことで、
私のように遠回りすることなく結果的にスムーズに不動産投資を開始できます。
不動産投資は10年20年とじっくりと腰を据えて取り組める、素晴らしいものです。
本記事が、あなたの不動産投資のきっかけの一つになればとても嬉しいです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
